Wer in Immobilien investiert, darf sich meist über deutlich höhere Renditen freuen als bei anderen Kapitalanlagen. Allerdings sind Immobilien auch mit einem höheren Risiko verbunden. Hinzu kommt, dass inzwischen die Renditen in vielen deutschen Städten leicht zurückgegangen sind. Am stärksten sind dabei die Rückgänge innerhalb des vergangenen Jahres in Chemnitz (von 8,2 auf 6,9 Prozent) und in Halle an der Saale (von 6,6 auf 5,6 Prozent). Grund dafür ist vor allem der Anstieg der Kaufpreise, während sich die Mieten nicht im gleichen Maße erhöht haben. So müssen Käufer in Halle beispielsweise im Schnitt 200 Euro mehr pro Quadratmeter bezahlen als noch vor einem Jahr, während die Mieten gleichgeblieben sind.
Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt.de, für die die Bruttorenditen von Eigentumswohnungen in 40 ausgewählten deutschen Großstädten berechnet wurden. Die Zinsen bei der Fremdfinanzierung, Kaufneben-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind nicht berücksichtigt.
Hohe Renditen im Osten und Westen
Trotz des Rückgangs gibt es vor allem im Osten und in Nordrhein-Westfalen Städte, in denen hohe Renditen möglich sind. Mit 7,0 Prozent Bruttorendite liegt derzeit Duisburg auf Platz 1. Trotz des leichten Rückgangs folgen Chemnitz (6,9 Prozent) und Wuppertal (6,7 Prozent). Auch in Magdeburg und Mönchengladbach sind für Immobilienkäufer Renditen von über 6 Prozent drin.
Eine hohe Rendite bedeutet aber nicht automatisch eine lohnende Geldanlage - das zeigt das Beispiel Chemnitz. Die Bruttorendite fällt hier aufgrund der sehr niedrigen Kaufpreise und der vergleichsweise teuren Mietpreise zwar hoch aus. Allerdings zählt Chemnitz deutschlandweit auch zu den Städten mit der höchsten Leerstandsquote. Dadurch steigt das Risiko entgangener Mieteinnahmen. In Städten mit hoher Rendite und gleichzeitig hoher Leerstandsquote ist der Immobilienkauf daher nur für erfahrene Investoren mit solider Ortskenntnis empfehlenswert.
Niedrige Renditen im Norden und im Süden
Ausreißer unter den ansonsten renditehohen Oststädten ist Rostock. Die Bruttorendite ist hier mit 2,8 Prozent am niedrigsten im ganzen Bundesgebiet. Hier treffen hohe Kaufpreise, bedingt durch Neubauten in touristischen Gebieten, auf vergleichsweise niedrige Mieten.
Ähnlich niedrige Zahlen finden sich in Metropolen und Studentenstädten, hauptsächlich im Norden und Süden der Bundesrepublik. In Berlin und Frankfurt beträgt die Bruttomiete jeweils 3,6 Prozent, in Hamburg 3,3 Prozent, in Regensburg 3,2 Prozent und in München sogar nur 3,1 Prozent. Die Immobilienkaufpreise in diesen Städten sind mittlerweile so hoch, dass sich die Kosten dafür durch Mieteinnahmen nur sehr langfristig amortisieren lassen. In Immobilien zu investieren macht hier für private Investoren nur noch dann Sinn, wenn nicht ausschließlich Gewinn erzielt, sondern die Wohnung später selbst oder von den Kindern genutzt werden soll.
Grafiken und Tabellen zu den untersuchten Städten stehen hier zum Download bereit: http://ots.de/zXohgb
Berechnungsgrundlage
Datenbasis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise waren 641.200 Miet- und Eigentumswohnungen, die im 2. Halbjahr 2017 und 1. Halbjahr 2018 auf immowelt.de inseriert wurden. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Mietpreise spiegeln den Median der Nettokaltmieten bei Neuvermietung wider.
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